🧱 Obras e Reformas: O que Pode e o que Precisa de Autorização?

Saiba o que está liberado, quando é preciso comunicar o síndico e como evitar transtornos durante uma reforma.

Reformas em condomínios costumam gerar dúvidas e, às vezes, até conflitos. É barulho, entulho, entrada de prestadores... Mas além da boa convivência, existe um ponto crucial: a segurança da estrutura. E por isso, há normas e documentos obrigatórios que todo morador precisa conhecer antes de iniciar uma obra.

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O que diz a norma da ABNT?

A ABNT NBR 16.280/2015 é a norma que regulamenta reformas em edificações. Ela exige que qualquer intervenção que altere a estrutura, sistemas elétricos, hidráulicos ou de gás, ou impacte fachada e áreas comuns, seja autorizada pelo síndico, com base em documentação técnica.

Isso inclui:

• ✅ Plano de Reforma

• ✅ ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitida por engenheiro, quando a obra for conduzida por esse profissional

• ✅ RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitida por arquiteto, quando for ele o responsável pela obra
  
  

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Quando a ART ou RRT é obrigatória?

A exigência vale sempre que a obra envolver:

• Alteração de estrutura (paredes, vigas, lajes)

• Mudança ou instalação de sistemas elétricos, hidráulicos ou de gás

• Troca de revestimentos pesados que impactem a carga da laje (mármore, granito, porcelanato grande)

• Instalação de ar-condicionado que demande furo de parede ou interfira na fachada

• Ampliações internas ou qualquer obra que envolva risco à integridade do prédio
  
  

✅ Se for apenas uma pintura ou troca de armários planejados, geralmente não há exigência de ART ou RRT, mas o síndico deve ser informado e pode solicitar um termo de responsabilidade.

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Checklist para realizar obras em condomínio com segurança:

✅ Comunicar o síndico com antecedência
✅ Apresentar Plano de Reforma
✅ Anexar ART ou RRT, conforme o profissional contratado
✅ Informar os dias e horários da obra
✅ Respeitar as normas de silêncio e uso de elevadores
✅ Cuidar da limpeza das áreas comuns
✅ Registrar a entrada de profissionais na portaria
✅ Evitar reformas em domingos e feriados

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O que não pode de jeito nenhum?

• Alterar a fachada do prédio sem aprovação em assembleia

• Mexer em colunas, vigas ou lajes sem projeto e acompanhamento técnico

• Descumprir os horários permitidos para obras no regimento interno

• Deixar entulho ou materiais em locais de circulação ou emergência
  
  

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Dicas para uma reforma mais tranquila:

• Informe os vizinhos diretamente — um bilhete cordial pode evitar reclamações

• Escolha profissionais com experiência em condomínios

• Cumpra rigorosamente os horários estipulados para obras

• Mantenha o zelador e o síndico informados sobre o cronograma
  
  

📚 Referências:

• ABNT NBR 16.280/2015

• Código Civil – Art. 1.336

• CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia

• CAU – Conselho de Arquitetura e Urbanismo

• Cartilhas do Secovi-SP

• Jurisprudências relacionadas a reformas em unidades condominiais